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    日本民宿投資:機遇與挑戰并存
    來源:網路
    時間:2025-01-07

    近年來,日本的旅游業蓬勃發展,入境旅游人數不斷攀升。據日本國家旅游局最新數據顯示,2024年8月訪日游客人數創歷史新高,達到293.3萬人,預計全年旅游入境人數將達到3500萬人次,突破歷史記錄。龐大的旅游人群帶來了巨大的住宿需求,這看似為民宿投資提供了良好的契機。同時,酒店的平均客房單價在7月達到2萬960日元(約合人民幣1040.8元),平均入住率為75.4%,連續5個月超過75%,酒店業的火熱也從側面反映出住宿市場的潛力。然而,這并不意味著日本民宿投資就是一片坦途。


    日本民宿投資的規則與限制

    在日本,民宿被稱為“民泊”,除酒店之外的所有外宿形態都屬于此。2018年,日本出臺了《民泊事業法》,也叫“民宿新法”,正式規范起了民宿行業。經營民宿的房東等從業者和中介企業必須要在日本觀光廳進行備案,日本合法的民宿自此分為三種:簡易宿所、特區民宿和新法民宿。簡易宿所沒有營業日數的限制,但要取得《旅館業法》的許可,審查嚴格,受消防法、建筑法的嚴格規范。除了東京都的大田區,大阪府部分地區,大阪市、八尾市、北九州市、新瀉市、千葉市可全年經營特別區私人住宿之外,其他地區的民宿只能經營180天。新法民宿資質要求較容易通過,但一年運營時間不得超過180天,且如果房主不同住,必須要通過第三方管理公司進行管理。外國投資者想要在日本投資民宿,要么在大阪等特定的區域內運營,要么只能運營180天,這當中,還需要借助第三方的管理公司。


    日本民宿投資的收益現狀與挑戰

    收益現狀

    從酒店業的利潤率來看,2022 - 2023年,全日本利潤最高的酒店是皇家酒店(ロイヤルホテル),有超過50%的利潤,但即使是全日本第十名的酒店,利潤率也只有10%,十名開外的企業利潤率更低。像帝國酒店這樣的老牌酒店巨頭,利潤也只有4.3%,跟東京23區投資一套小公寓的回報率差不多。個人運營的民宿在規模、服務運營、客源等方面都難以與大型酒店相比,其收益狀況不容樂觀。不過,也有一些成功的案例,如在日本的合作方旗下的民宿項目,收益仍然能夠穩定在8%左右。但這畢竟是少數情況。


    面臨挑戰

    客源不穩定:在日本,民宿往往能分為公寓式民宿和一戶建民宿兩種類型。商務酒店市場飽和后,才會有更多的游客流入公寓式民宿市場。

    隱藏開支多:海外投資者面臨著多種,包括人工費在內的隱藏開支。例如,有網友在網上曬出大阪一戶建民宿真實的收益情況,發現若是以4000萬日元在大阪最熱門的地段買下一棟一戶建改造成民宿,除去民宿平臺的抽成、清掃費等人工、房產稅以及托管公司的運營費,收益并不理想。而且,現在的日本人工費越來越貴,清潔打掃、客服接待等人員都要花錢,而日本如今又是幾十年一遇的招工難,酒店也不得不抬升工人工資以留下他們。

    合同陷阱多:現在市面上存在很多包租項目,宣傳保證5年年化回報固定6%甚至10%,看似只需要收租就行。但實際上,這些公司往往跟投資者簽的不是保證回報的收益合同,而是租賃合同,沒有法律保障。此外,還有一些項目用比市場價高出3成、5成甚至一倍的價格賣給不懂當地市場的外國人,承諾的回報從高出的房價里來,一旦運營公司經營不善,或是市場冷下來,投資者就會面臨損失。

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